임대차 계약을 체결하기 전, 임대인의 세금 체납 여부를 확인하는 것은 매우 중요합니다. 임대인이 세금을 체납한 경우, 보증금 반환에 위험이 발생할 수 있기 때문입니다. 국세청의 미납국세 열람 제도를 활용하면, 임대인의 세금 체납 여부를 사전에 확인할 수 있습니다.
2023년 4월 개정된 규정에 따라, 보증금 1,000만 원을 초과하는 임대차 계약의 경우, 임대인 동의 없이 세금 체납 내역을 열람할 수 있도록 변경되었습니다.
이번 글에서는 임대인의 세금 체납 확인 방법, 신청 절차 및 유의사항에 대해 상세히 알아보겠습니다.
1. 임대인 세금 체납 확인 가능 조건
임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있는 조건은 다음과 같습니다.
① 보증금 1,000만 원 초과 계약 여부
- 보증금이 1,000만 원을 초과하는 임대차 계약이라면, 임대인의 동의 없이도 체납 내역을 확인할 수 있습니다.
- 보증금이 1,000만 원 이하인 경우에는 임대인의 동의가 필요합니다.
② 확인 시점
- 계약 체결일부터 임대차 기간 시작일 전까지 확인할 수 있습니다.
- 계약이 이미 시작된 경우에는 세입자가 임대인의 동의를 받아야 합니다.
③ 확인 가능한 세금 종류
- 국세: 소득세, 종합부동산세, 양도소득세 등
- 지방세: 재산세, 취득세 등 (일부 지자체에서만 확인 가능)
2. 임대인 세금 체납 확인 방법
임대인의 체납 여부를 확인하는 방법은 방문 신청과 온라인 신청(홈택스) 두 가지 방법이 있습니다.
① 방문 신청
신청 장소:
- 국세 체납 확인: 전국 세무서 방문 가능
- 지방세 체납 확인: 시·군·구청 세무부서 방문 (일부 지역만 가능)
필요 서류:
- 임대차 계약서 사본
- 신분증 (주민등록증, 운전면허증 등)
- 미납국세 열람 신청서 (국세청 홈페이지에서 다운로드 가능)
신청 절차:
- 가까운 세무서나 시·군·구청 세무부서 방문
- 신분증 및 계약서 제출 후 미납국세 열람 신청서 작성
- 세무서 직원이 신청자의 자격을 확인한 후 체납 내역 제공
② 온라인 신청 (홈택스)
홈택스를 통해 세금 체납 열람 신청이 가능하지만, 확인은 반드시 세무서를 방문해야 합니다.
신청 절차:
- 국세청 홈택스👈 접속 → 로그인
- 민원 신청 메뉴 선택
- "미납국세 열람 신청" 클릭 후 신청서 작성
- 신청 완료 후 문자 안내를 받은 후 지정된 세무서 방문하여 체납 내역 확인
주의사항:
- 온라인 신청 후에도 반드시 세무서를 방문해야 확인 가능
- 온라인에서는 열람이 불가능하며, 신청만 가능
3. 임대인 세금 체납 확인 시 유의사항
임대인의 세금 체납 확인은 세입자의 보증금을 보호하기 위한 제도이지만, 몇 가지 유의할 사항이 있습니다.
① 임대인에게 열람 사실이 통보됨
임대인의 동의 없이 세금 체납 여부를 열람하면, 임대인에게 열람 사실이 통보됩니다.
따라서, 계약 진행 과정에서 임대인과의 관계를 고려하여 신중히 열람하는 것이 좋습니다.
② 세금 체납 정보는 복사 및 촬영이 불가
- 체납 내역은 세무서 방문 시 직접 확인만 가능하며, 복사·촬영·유포가 금지됩니다.
- 세무서에서는 체납 사실을 확인할 수 있도록 구두로 안내하며, 문서로 제공되지 않습니다.
③ 대리인 신청 가능
- 세입자가 직접 신청할 수 없는 경우, 대리인을 통해 신청할 수 있습니다.
- 가족 대리 신청 시 위임장 및 신분증 지참 필수
- 법인 관계자가 대리 신청할 경우 재직증명서 및 위임장 필요
4. 지방세 체납 확인 가능 여부
임대인의 국세 체납 여부는 전국 세무서에서 확인할 수 있지만, 지방세(재산세, 종합부동산세 등) 체납 여부는 일부 지역에서만 확인 가능합니다.
① 지방세 체납 확인이 가능한 지역
- 경기도: 보증금 1,000만 원 초과 시 확인 가능
- 그 외 지역: 지자체별로 다름 → 각 지역 시·군·구청 세무부서에 직접 문의 필요
② 지방세 체납 확인 방법
- 시·군·구청 세무부서 방문 신청
- 국세와 달리, 지방세는 온라인으로도 열람이 가능한 지역이 있음
5. 확인 가능한 세금 범위
세입자가 확인할 수 있는 체납 세금의 범위는 다음과 같습니다.
| 구분 | 확인 가능 세금 |
|---|---|
| 국세 | 체납된 소득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 |
| 지방세 | 재산세, 취득세, 주민세 등 (일부 지역에서만 확인 가능) |
주의:
- 체납된 세금뿐만 아니라 신고 후 납부기한이 도래하지 않은 세금도 확인할 수 있음
- 일부 미납 세금의 경우, 열람 당시에는 확인되지 않을 수 있음
6. 계약 전 반드시 추가로 확인해야 할 사항
세입자가 보증금을 보호하려면, 세금 체납 내역 확인뿐만 아니라, 등기부등본 및 기타 정보를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
① 등기부등본 확인 (압류·근저당 여부 체크)
- 대법원 인터넷등기소에서 건물 및 토지 등기부등본 열람 가능
- 압류, 근저당, 가압류가 설정된 경우 주의 필요
② "안심전세" 앱 활용
- 안심전세 앱을 통해 카카오톡으로 임대인에게 세금 체납 확인 요청 가능
- 임대인이 동의하면, 세입자가 직접 체납 내역을 조회 가능
③ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
- 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등에서 가입 가능 여부 확인
- 임대인이 세금을 체납한 경우, 보증보험 가입이 거절될 가능성이 있음
7. 임대인 세금 체납 확인 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)
1. 세입자가 임대인의 동의 없이 세금 체납 여부를 확인할 수 있나요?
네, 보증금이 1,000만 원을 초과하는 임대차 계약의 경우, 임대인의 동의 없이도 세금 체납 여부를 확인할 수 있습니다.
단, 임대인에게 열람 사실이 통보됩니다.
2. 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있는 기간은 언제인가요?
임대차 계약 체결일부터 임대차 기간이 시작되기 전까지 확인할 수 있습니다.
3. 온라인으로 세금 체납 여부를 확인할 수 있나요?
- 국세 체납 내역: 홈택스를 통해 신청은 가능하지만, 세무서를 직접 방문해야 열람 가능
- 지방세 체납 내역: 일부 지자체에서 온라인 확인 가능 (경기도 등)
4. 세금 체납 내역을 확인하면, 문서로 받을 수 있나요?
아니요. 세무서 방문 시 직접 확인만 가능하며, 복사·촬영·유포가 금지됩니다.
5. 대리인도 세금 체납 확인을 신청할 수 있나요?
네, 대리 신청이 가능합니다.
- 가족 대리 신청 시 위임장 및 신분증 필요
- 법인 관계자가 대리 신청할 경우 재직증명서 및 위임장 필요
8. 임대인 세금 체납 확인을 위한 최종 정리
보증금 1,000만 원 초과 시, 임대인 동의 없이 확인 가능
- 단, 임대인에게 열람 사실이 통보됨
국세 체납 여부 확인 방법
- 전국 세무서에서 방문 신청 가능
- 홈택스에서 온라인 신청 가능 (단, 확인은 세무서 방문 필수)
지방세 체납 여부 확인 방법
- 경기도: 시·군·구청 방문 시 확인 가능
- 그 외 지역: 해당 지자체에 문의 필요
체납 내역 확인 시 추가로 등기부등본도 함께 확인해야 함
- 압류, 근저당, 가압류가 설정된 경우 주의 필요
안심전세 앱을 활용하여 카카오톡으로 임대인에게 체납 여부 조회 요청 가능
전세보증보험 가입 가능 여부도 함께 확인하는 것이 중요
- 임대인의 세금 체납 이력이 있을 경우, 보증보험 가입이 거절될 가능성 높음
마무리
임대인의 세금 체납 여부를 사전에 확인하는 것은 전세 사기 예방 및 보증금 보호를 위한 필수 절차입니다.
특히 보증금이 1,000만 원을 초과하는 경우, 세입자가 직접 확인할 수 있도록 제도가 개선되었으므로, 계약 전에 반드시 확인하는 것이 중요합니다.
또한, 등기부등본 확인, 안심전세 앱 활용, 전세보증보험 가입 여부 확인 등을 함께 진행하면 보다 안전한 계약을 체결할 수 있습니다.
