전월세 시장의 투명성을 높이기 위해 도입된 전월세 신고제는 2025년 현재 더욱 강화된 형태로 운영되고 있습니다.
이번 글에서는 전월세 신고 대상, 신고 방법, 유예기간, 전월세 전환율 계산법, 전월세 상한제 적용 기준까지 상세히 정리해 드리겠습니다.
1. 전월세 신고제란?
전월세 신고제는 전·월세 계약 내용을 정부에 신고하도록 의무화한 제도입니다.
이를 통해 임대차 시장의 투명성을 강화하고, 세입자의 권리를 보호하는 것이 목적입니다.
2025년 전월세 신고제 핵심 요약
- 신고 대상: 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약
- 신고 지역: 수도권(서울·경기·인천), 광역시, 세종시, 제주시 (도 지역 군 제외)
- 신고 기한: 계약일로부터 30일 이내 신고 필수
- 신고 방법: 방문 또는 온라인 신고 가능
- 과태료: 신고 의무 위반 시 과태료 부과 (2025년 5월 31일까지 유예)
2025년부터 모바일 신고 도입 (7월 예정) → 현장에서 즉시 신고 가능
2. 전월세 신고 대상 및 유예기간
신고 대상 계약 기준
전월세 신고는 계약 조건에 따라 신고 의무 여부가 결정됩니다.
| 계약 유형 | 신고 대상 여부 |
|---|---|
| 보증금 6,000만 원 이하 + 월세 30만 원 이하 | 신고 대상 아님 |
| 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 | 신고 대상 |
| 단기임대 (1년 이하) | 신고 대상 아님 |
| 공공임대주택 계약 | 신고 대상 아님 |
유예기간 및 과태료 적용
- 2025년 5월 31일까지 신고 의무 위반 시 과태료 면제
- 이후 신고하지 않으면 최대 20만 원 과태료 부과
주의: 신고의무는 유지되므로, 기한 내 신고하지 않으면 유예기간 종료 후 과태료가 부과될 수 있음.
3. 전월세 신고 방법 (방문 및 온라인 신고 가능)
방문 신고 방법
- 주택 소재지 관할 주민센터 방문
- 필요 서류: 임대차 계약서, 임대인·임차인 신분증, 보증금 입금 증빙 자료
- 계약서 제출 시 공동 서명 없이 임대인 또는 임차인 단독 신고 가능
온라인 신고 방법
- 부동산거래관리시스템👈 접속
- 2025년 7월부터 모바일 신고 가능 (앱 출시 예정)
- 공인인증서 없이 간편인증 가능
특례 적용 (자동 신고 처리 가능)
- 전입신고 시 계약서 첨부하면 자동 신고 처리 → 확정일자 동시 부여
전월세 신고 시 확정일자 자동 부여 → 전세보증금 보호 효과 있음
4. 전월세 전환율 계산법 (전세 → 월세 전환 시 필수)
2025년 법정 전환율: 5.8% (기준금리 3.5% + 가산율 2.3%)
전월세 전환율 공식
(전세보증금−월세보증금)×5.8%÷12=월세전환금액
실전 예제
| 전세금 | 월세 보증금 | 계산 과정 | 예상 월세액 |
|---|---|---|---|
| 3억 원 | 1억 원 | (3억 - 1억) × 5.8% ÷ 12 | 96.7만 원 |
| 4.5억 원 | 2억 원 | (4.5억 - 2억) × 5.8% ÷ 12 | 122.9만 원 |
전환율 산정 근거: 한국은행 기준금리 + 대통령령 가산율
주의할 점
- 법정 전환율을 초과한 경우, 임차인은 월세 인하 요청 가능
- 반전세 전환 시 임대인과 협의하여 적정 월세 수준 유지 필요
5. 전월세 상한제 운영 기준
전월세 상한제는 세입자의 과도한 임대료 상승을 방지하기 위한 제도입니다.
현재 전월세 계약 시 갱신 계약에 한해 5% 상한이 적용됩니다.
전월세 상한제 적용 기준
| 구분 | 상한제 적용 여부 |
|---|---|
| 기존 세입자 계약 갱신 | 최대 5% 인상 제한 |
| 신규 계약 (새로운 세입자) | 인상 제한 없음 (자유 계약) |
| 전세 → 월세 전환 | 인상 제한 없음 |
| 재개발·자가거주 등 6가지 사유 | 예외적으로 5% 상한제 면제 |
📌 신규 계약 및 전세 → 월세 전환의 경우 상한제 적용이 없으므로 시장 가격에 따라 결정됨.
시장 영향 분석 (2020~2022년 기준)
- 상한제 적용 계약의 평균 월세: 48.2만 원
- 신규 계약의 평균 월세: 53.1만 원
- 신규 계약이 기존 계약 대비 약 21% 상승
향후 전망
- 2026년까지 상한제 인상 폭을 7% → 10% 단계적으로 확대 후 폐지 검토
6. 전월세 유형별 비교 – 어떤 계약이 유리할까?
전세, 반전세, 월세 장단점 비교
| 구분 | 전세 | 반전세 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 보증금 비율 | 100% | 50~70% | 10~30% |
| 상한제 적용 | 해당 없음 | 갱신 시 5% | 갱신 시 5% |
| 장점 | 월세 부담 없음 | 유연한 자금 운영 | 초기 부담 낮음 |
| 단점 | 자금 동결 | 복잡한 계산 필요 | 장기적 비용 부담 |
월세 전환율을 고려하면, 전세금이 높을 경우 반전세 또는 월세로의 전환이 부담될 수 있음.
반전세는 초기 비용이 적으면서도 전세보다 유리한 선택이 될 수 있음.
7. 전월세 계약 시 필수 확인 사항
전월세 계약을 체결할 때는 계약서 작성, 등기부등본 확인, 확정일자 받기 등 몇 가지 필수 절차를 준수해야 합니다.
① 등기부등본 확인 – 임대인의 소유권 및 권리관계 체크
전월세 계약 전 임대인이 실제 소유자인지, 주택에 근저당(대출), 가압류 등이 설정되어 있는지 확인해야 합니다.
- 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소👈에서 무료 열람 가능
- 근저당 설정 비율이 높은 경우 → 계약 전 신중히 검토 필요
- 전세 계약 시 근저당이 많을 경우 보증금 반환 위험이 커질 수 있음
② 전월세 계약서 작성 – 필수 기재 사항 체크
계약서에는 다음 사항이 정확히 기재되어 있어야 합니다.
전월세 계약서 필수 기재 항목
- 임대인 및 임차인 인적사항 (이름, 주민등록번호, 주소, 연락처 등)
- 임대차 목적물 (주소, 면적, 용도 등)
- 임대차 기간 (보통 2년, 단기 계약 시 별도 협의 필요)
- 보증금 및 월세 금액, 지급 방법 (계좌 이체 권장, 입금 내역 보관 필수)
- 관리비 포함 여부 (난방비, 수도세, 공동전기료 등 포함 여부 명확히 기재)
- 특약 사항 (재계약, 유지보수, 위약금 조항 등 필요한 내용 추가 가능)
③ 확정일자 및 전입신고 필수 – 보증금 보호 조치
전월세 신고제 시행으로 확정일자 자동 부여 가능하지만, 전입신고는 반드시 별도로 해야 합니다.
- 전입신고 후 확정일자를 받아야 보증금을 보호받을 수 있음.
- 확정일자가 없으면, 전세 보증금 반환 시 후순위로 밀릴 위험 있음.
- 확정일자 신청 방법: 주민센터 방문 또는 정부24에서 온라인 신청 가능
확정일자가 없으면 임대인이 주택을 매각하거나 경매로 넘어갈 경우, 보증금 반환이 어려울 수 있음.
8. 세입자 보호를 위한 법적 절차
전월세 계약 후 임차인이 예상치 못한 문제에 직면할 경우, 다음과 같은 법적 절차를 활용하여 보호받을 수 있습니다.
① 전세보증금 반환보증제도 (HUG 전세보증보험 활용 가능)
- 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 주택도시보증공사(HUG)에서 보증금을 대신 반환해 주는 제도
- 가입 조건: 보증금 5억 원 이하 (수도권) 또는 4억 원 이하 (지방) + 확정일자 필수
- HUG 안심전세 앱을 통해 가입 가능 (1688-8114 문의 가능)
② 월세 체납 시 퇴거 문제 – 임차인의 권리 보호
- 월세를 2개월 이상 체납하면 계약 해지가 가능하므로, 경제적 어려움이 있을 경우 사전에 협의 필요
- 임대인이 정당한 사유 없이 계약 갱신을 거부하는 경우, 임대차분쟁조정위원회에 조정 신청 가능
③ 계약갱신청구권 – 갱신 거부 사유 확인 필요
- 세입자는 한 번에 한해 2년 계약 갱신을 요구할 수 있음.
- 하지만 임대인이 아래 사유를 제시할 경우 갱신 거부 가능
1) 직접 거주 (단, 실제 거주해야 하며, 허위일 경우 손해배상 가능)
2) 재건축 또는 철거 예정
3) 임차인의 심각한 계약 위반 (예: 3개월 이상 월세 미납 등)
④ 전세 사기 예방을 위한 점검 사항
- 계약 전에 반드시 해당 주택이 임대인의 단독 소유인지 확인
- 임대인이 세입자에게 전세자금 대출을 유도하는 경우, 신중하게 판단 필요
- 특정 지역(예: 빌라, 신축 다가구 주택)의 전세 사기 사례가 증가하고 있으므로, 주변 시세 조사 필수
전세보증금 사기 피해가 의심될 경우, 즉시 국토교통부(1599-0001) 또는 경찰청(112)에 신고 가능
9. 전월세 계약 해지 및 퇴거 시 주의사항
전월세 계약을 해지할 경우, 계약 해지 방법과 보증금 반환 절차를 정확히 이해해야 합니다.
① 계약 해지 절차 및 위약금 조항 확인
- 계약 해지를 원하는 경우 최소 1개월 전 통보해야 함.
- 계약서에 위약금 조항이 있는지 확인 후, 계약 종료 시점과 위약금 부담 여부 확인 필요
② 보증금 반환 – 임대인의 미반환 시 법적 대응 방법
- 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 내용증명을 보내 법적 절차 진행 가능
- 임대인이 계속 보증금을 돌려주지 않는다면, 전세보증금 반환 소송 가능
③ 퇴거 후 관리비 및 공과금 정산
- 전기, 수도, 가스 등 공과금 정산을 마친 후 퇴거하는 것이 중요
- 공과금 미납이 남아 있으면 임대인이 보증금에서 차감할 수 있음
임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 전세권 설정 또는 법원 가압류 신청이 가능함.
10. 2025년 최신 전월세 관련 제도 개정 내용
① 전월세 신고제 과태료 완화 (2025년 6월 시행 예정)
- 기존 최대 100만 원 → 20만 원으로 과태료 인하 추진
② 전월세 상한제 단계적 폐지 검토 (2026년까지 7% → 10% 확대 후 폐지 예정)
- 5% 상한 적용 계약이 점진적으로 줄어들 가능성 있음
③ 모바일 신고 시스템 확대 (2025년 7월 도입 예정)
- 정부24, 부동산거래관리시스템(RTMS), 국토교통부 앱을 통해 간편 신고 가능
전월세 관련 정책은 지속적으로 개정되므로, 계약 전 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.
결론 – 2025년 전월세 계약 시 반드시 확인해야 할 사항
2025년 전월세 시장에서 세입자의 권리를 보호하고, 안정적으로 거주할 수 있도록 하는 다양한 제도들이 시행되고 있습니다.
전월세 계약 시 신고 의무, 계약서 작성, 확정일자 부여, 보증금 반환보증제도 활용 등 필수 절차를 준수하는 것이 중요합니다.
전월세 계약 시 반드시 확인해야 할 사항 정리
전입신고 & 확정일자 필수 – 보증금 보호 조치
임대인의 소유권 및 근저당 확인 – 전세 사기 예방
보증금 반환보증 가입 – 보증금 돌려받지 못할 경우 대비
계약 갱신 및 해지 절차 숙지 – 위약금 조항 체크
부동산 계약은 장기적인 재정 안정성과 직결되므로, 신중한 접근이 필요합니다.
추가적인 문의가 있다면 국토교통부(1599-0001), 한국주택금융공사(1688-8114) 상담센터를 통해 개별 상담을 진행하는 것이 좋습니다.
