종합부동산세 조회 과세대상 납부시기

부동산을 보유하고 있는 경우, 매년 12월이면 종합부동산세(이하 종부세) 납부를 준비해야 합니다. 특히 공시가격이 상승하거나, 다주택자라면 세금 부담이 커질 수 있으므로 정확한 세액을 미리 확인하는 것이 중요합니다.

이번 글에서는 2025년 기준 종합부동산세의 과세대상, 납부시기, 세율, 분납 신청 방법 및 계산법을 상세히 설명해 드리겠습니다.

1. 종합부동산세 과세대상 및 기준

1) 종부세 과세 대상

종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 일정 금액 이상의 주택, 토지를 보유한 자에게 부과되는 세금입니다.

① 주택분 종합부동산세 (1세대 1주택자 포함)

• 과세 기준: 공시가격 9억 원 초과 (1세대 1주택자는 12억 원 초과 시 과세)
• 과세 대상: 전국 합산 주택 공시가격이 기준 금액을 초과하는 경우

② 종합합산토지 (나대지·잡종지 등)

• 과세 기준: 공시가격 5억 원 초과
• 과세 대상: 공장 부지, 창고 부지 등

③ 별도합산토지 (상가·사무실 부속토지)

• 과세 기준: 공시가격 80억 원 초과
• 과세 대상: 업무용·상업용 건물 부속토지

특이사항

• 1세대 1주택자는 보유기간(5년 이상) 또는 연령(만 60세 이상)에 따라 추가 공제가 가능
• 다주택자는 세부담 상한선이 150%로 축소 적용 (2025년 개정안 반영)

2. 종부세 납부 일정 및 조회 방법

1) 종부세 납부 일정 (2025년 적용)

• 고지서 발송: 11월 말~12월 초 (국세청에서 순차 발송)
• 납부 기한: 12월 16일까지 (2024년 귀속분 기준)
• 분납 신청 가능 기간: 12월 1일~12월 16일

미납 시 가산세 적용

• 납부 기한을 넘길 경우, 연 10.95%의 가산세가 부과되며, 1일당 0.03%의 이자가 추가됨

2) 종부세 조회 방법

① 홈택스를 통한 온라인 조회

1. 국세청 홈택스 (www.hometax.go.kr) 접속
2. 로그인 후 ‘종합부동산세 과세물건 조회’ 메뉴 선택
3. 보유 부동산 내역 및 세액 확인

② 모바일 조회 (손택스 앱 이용)

1. 손택스 앱 다운로드 및 실행
2. ‘세금 관련 메뉴’ → ‘납부할 세액 조회’ 선택
3. 납부할 종부세 확인 후 납부 진행 가능

③ 종부세 고지서 수령 및 세무서 방문 조회

• 국세청에서 발송한 우편 고지서를 통해 확인 가능
• 관할 세무서 방문 후 직접 조회 가능

💡 국세청 홈택스 ‘종합부동산세 모의 계산’ 서비스를 이용하면 예상 세액을 확인할 수 있음

3. 종합부동산세 세율 및 계산 방법

1) 2025년 주택분 종부세 세율 (2주택 이하 기준)

과세표준 (공시가격 – 공제금액 적용 후)	세율	누진공제액
3억 원 이하	0.5%	-
3~6억 원	0.7%	60만 원
6~12억 원	1.0%	240만 원
12~25억 원	1.3%	600만 원
25~50억 원	1.5%	1,100만 원
50~94억 원	2.0%	3,600만 원
94억 원 초과	2.7%	1억 180만 원

💡 3주택 이상 보유 시 최고 5.0%의 중과세율 적용

2) 종부세 계산 방법

① 계산 절차

전국 보유 부동산의 공시가격 합산

공제금액 적용

• 주택: 9억 원 (1세대 1주택자는 12억 원)
• 토지: 5억 원 (일반토지), 80억 원 (상업용토지)

공정시장가액비율 적용

• 주택: 60%
• 토지: 100%

1. 과세표준 산출 후 세율 적용
2. 이미 납부한 재산세 차감 후 최종 세액 산출

② 종부세 예시 계산

공시가격 15억 원 1세대 1주택자 (2025년 기준)

1. 과세표준 산정
   • (15억 원 – 12억 원) × 60% = 1.8억 원
2. 세액 계산
   • 1.8억 원 × 0.7% – 60만 원 = 66만 원

1세대 1주택자는 공제 및 세율이 우대 적용되므로 부담이 상대적으로 낮음

4. 종부세 분납 신청 방법

1) 분납 가능 기준

• 납부할 세액이 300만 원 초과 시 분납 가능
• 300~600만 원: 초과 금액 전액 분납 가능
• 600만 원 초과: 50% 이내 분납 가능

2) 분납 신청 방법

① 홈택스에서 온라인 신청

1. 홈택스 로그인 후 ‘종합부동산세 정기고지분’ 선택
2. ‘분납 신청’ 클릭 후 신청서 작성
3. 납부 기한 내 50% 납부 후 나머지 6월 16일까지 납부 가능

② 손택스 앱을 통한 모바일 신청

1. 손택스 앱 실행 → 세금 관련 메뉴 접속
2. ‘분납 신청’ 메뉴에서 신청서 작성 후 제출

분납 기한을 놓칠 경우 가산세가 부과될 수 있으므로 기한을 엄수해야 함

6. 종합부동산세 추가 절감 방법 – 공제 및 세부담 완화 정책 활용

2025년 종합부동산세 부담을 줄이기 위해 장기보유특별공제, 고령자 공제, 세부담 상한제, 그리고 기타 감면 제도를 활용할 수 있습니다.

1. 장기보유 및 고령자 공제 활용

1세대 1주택자의 경우 보유 기간과 연령에 따라 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

1) 장기보유 특별공제 (최대 50%)

보유기간	공제율
5년 이상	20%
10년 이상	40%
15년 이상	50%

2) 고령자 공제 (최대 40%)

연령	공제율
60세 이상	20%
65세 이상	30%
70세 이상	40%

3) 장기보유 + 고령자 공제 최대 80% 적용 가능

예시: 15년 보유 + 70세 이상인 경우

• 장기보유 공제: 50%
• 고령자 공제: 40%
• 총 공제율: 80%

공제 후 남은 금액에 대해서만 종합부동산세를 납부하면 되므로 세 부담이 대폭 줄어듦

2. 세부담 상한제 적용 – 급격한 세금 증가 방지

종부세 부담이 갑자기 증가하지 않도록 세부담 상한제가 적용됩니다.

1) 2025년 세부담 상한율 조정

• 1주택자: 전년도 대비 세액 증가분 150% 이내
• 다주택자: 기존 300%에서 150%로 하향 조정

세부담 상한제가 적용되면 갑작스러운 종부세 인상으로 인한 부담을 줄일 수 있음

3. 기타 세금 감면 및 특례 적용

1) 혼인합가 1세대 특례 연장

• 기존: 혼인 후 5년 이내 1세대 인정 → 2025년부터 10년 이내 인정
• 부모와 합가하는 경우에도 동일하게 적용됨

예시:

• 결혼 후 부모님 집에 합가한 경우, 10년 이내까지 1세대로 인정받아 종부세 혜택 적용 가능

2) 미분양주택 CR리츠 합산배제 확대

• 기존에는 CR리츠 포함 주택이 종부세 합산 대상이었으나, 2025년부터는 미분양주택 포함 시 합산 제외 가능

부동산 투자자에게 유리한 변경 사항

4. 종부세 납부 시 유의사항 및 세금 감면 전략

1) 가산세 유의 – 기한 내 납부 필수

• 납부 기한을 넘기면 일일 0.03%씩 가산세가 부과되므로 반드시 12월 16일까지 납부 필요
• 분납 신청을 한 경우에도 1차 납부 기한을 반드시 준수해야 함

예시:

• 종부세 납부 기한을 30일 초과 시 약 1% 추가 가산세 발생
• 6개월 이상 연체 시 가산세와 별도로 연체 이자까지 부과됨

2) 종부세 납부 방법 – 전자납부 활용

① 홈택스 온라인 납부

1. 국세청 홈택스 접속 후 로그인
2. ‘종합부동산세 납부’ 메뉴 선택
3. 세액 확인 후 납부 진행

② 모바일 손택스 납부

1. 손택스 앱 실행 후 ‘납부할 세금 조회’ 선택
2. 납부 계좌를 선택하여 이체 진행

모바일 손택스 앱을 이용하면 간편하게 계좌이체 또는 카드 결제가 가능

3) 세무사 상담 – 종부세 절감 컨설팅 활용

• 세금 절감을 위해 전문가 상담을 받으면 추가적인 절감 가능성이 높아짐
• 특히 다주택자의 경우, 보유 주택을 적절히 조정하면 세 부담을 줄일 수 있음

세무사 컨설팅을 활용하면 불필요한 세금 부담을 방지할 수 있음

5. 결론 – 2025년 종합부동산세 전략적으로 대비하기

종합부동산세는 사전에 공제 혜택과 세부담 상한제 적용 여부를 확인하고, 기한 내 정확하게 납부하는 것이 중요합니다.

종합부동산세 절감 핵심 체크리스트

✔ 1세대 1주택자는 12억 원까지 공제 가능
✔ 장기보유 + 고령자 공제 시 최대 80% 감면 가능
✔ 세부담 상한제 적용으로 전년도 대비 세액이 급격히 증가하는 것을 방지
✔ 혼인합가 특례 연장 (5년 → 10년)으로 종부세 부담 완화 가능
✔ 가산세 방지를 위해 12월 16일까지 기한 내 납부 필수
✔ 300만 원 초과 시 분납 신청 가능 (최대 50%까지 6월 16일까지 연장 가능)
✔ 납부는 홈택스 또는 손택스 앱을 활용하여 전자납부 가능

세무 전문가와 상담을 통해 절세 전략을 세우는 것도 좋은 방법입니다.

종합부동산세 부담이 큰 경우, 장기적인 보유 전략 및 절세 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다.

이제 종부세 납부 준비를 철저히 해서 불필요한 세금 부담 없이 현명하게 관리하세요.